案例背景
日前，滨州仲裁委员会审结了一起商品房买卖合同纠纷案件。
2015年，申请人与A公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：申请人购买A公司开发的某小区商品房；该商品房建筑面积99平方米，合同约定；经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时向内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
2022年，A公司取得了涉案房产的商品房预售许可证，案涉商品房因设计变更，由一梯两户变为两梯三户，面积由99平方米变更为136.49平方米，双方未就变更后超出原合同面积的部分达成新的一致。于是，申请人依据合同中约定的仲裁条款向滨州仲裁委员会申请仲裁，要求提解除双方签订的商品房买卖合同。
滨仲认定
申请人与A公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，虽在签订时A公司未取得商品房预售许可证，但在申请人提起仲裁申请前取得了商品房预售许可证，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，依法认定该《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应依合同约定全面履行各自的义务。双方签订《商品房买卖合同》后，A公司对涉案商品房的建筑面积、户型、结构进行了设计变更，在设计变更后，A公司与申请人就涉案《商品房买卖合同》的履行未能达成一致，事实上已履行不能，申请人的合同目的已不能实现；且按照《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋设计变更后，A公司没有依约履行书面通知义务的，申请人有权解除案涉《商品房买卖合同》。故对申请人要求解除《商品房买卖合同》的仲裁请求予以支持。
滨仲提醒
合同签订后，当事人均应依合同约定全面履行各自的义务，但在合同履行过程中，经常会出现因各种情况变化导致合同无法如约履行的情形，《民法典》第五百六十二条、第五百六十三条赋予了当事人约定解除权及法定解除权。约定解除权顾名思义，即当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。除尊重当事人的意思自治外，《民法典》还规定了以下五种情形当事人享有法定的合同解除权：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
撰稿人：宗学辉（滨州仲裁委员会仲裁员）
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